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豪宅市場“冰火兩重天艾衛衛”:成交量腰斬 神話不再

www.135825.tw 發布時間:2019年02月20日 03:54 來源:第一財經
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2018年,北、上、廣、深、杭五城豪宅成交總量僅9493套,創近5年新低。

從兇猛元年,到神話破滅,豪宅市場只用了四年時間。

過去一年,豪宅市場日漸萎靡。據克而瑞數據,2018年北、上、廣、深、杭五城豪宅成交總量僅9493套,創近5年新低,不足2016年成交總量四成。

成交量下跌背后,高凈值人群不再鐘情豪宅?業內專家對第一財經表示,豪宅成交量下跌受限價、限簽等政策因素影響。此外,豪宅市場在2015、2016年曾有一波供應和銷售的大爆發,很多需求已被提前透支。

豪宅市場“冰火兩重天”

2019年,北京的豪宅市場并不平靜。據市場消息,開年第一周,北京泰禾以3%~5%的傭金吸引近萬名經紀人。一周內,近5000組客戶涌入售樓處,創造出15.6億元的認購數據。

據悉,泰禾此次動作涉及其在北京的四個高端改善類項目:金府大院、西府大院、北京院子二期,以及金尊府。除金尊府是純新盤外,前三個項目均為順銷在售項目。

在這場洶涌狂潮中,有媒體報道稱,泰禾采用大幅降價的方式吸引客戶。對此,一位鏈家中介告訴第一財經,金府大院的房子一個月付齊總房款40%享9.9折優惠,一個月付齊全款享9.6折優惠。

“小區有特價房,比如一些低樓層或樓層不好的戶型。如果不是特價房,也有其他優惠,這個都可以談?!鄙鲜鲋薪楸硎?。

張先生便看中了心儀的房子?!捌綍r工作在麗澤商務區,但多年來一直住在東五環,每天上班非常痛苦,早就有置換新房的想法?!彼f,但西三環已經很久沒有新盤供應,這次西府大院的平層大宅可以考慮入手。

泰禾將這次計劃描述為——對今年的北京樓市有標桿意義?!霸诜€樓市的調控基調下,房企之間的競爭會更為激烈,誰能在第一季度打好第一槍,誰就在今年的市場上更有主動權?!逼浔硎?。

然而,開發商火熱促售背后,一組數據揭開了豪宅市場的真實態勢。

據克而瑞統計,2018年,北上廣深四城豪宅成交均創近5年新低,甚至達不到2014年成交水平。北上廣三城降幅最為突出,全年豪宅成交套數分別為2156、3610和503套,約為2016年豪宅成交套數的三成。

其中,北京均價10萬元以上的豪宅成交連續三年呈下行趨勢,2016~2018年,成交套數分別為463套、344套和259套,成交金額分別為156.4億、85.7億和84.9億元。

一面是開發商火熱促銷,一面是豪宅市場去年成交量下跌,背后的邏輯顯而易見。在市場大環境下行時,企圖實現高周轉的開發商便希望通過促銷快速回籠資金,安全過冬。

神話不再

回望2015年,“豪宅元年”的市場聲音此起彼伏。

彼時,北上廣深四大一線城市的豪宅成交量價齊升,地王頻出。如今,“量價齊升”變“量價齊跌”,一手豪宅成交下滑,二手豪宅也正在失去流動性。

“2018年北京、深圳的豪宅成交量腰斬,更為極端的是,三亞市場的頂豪幾乎全沒?!币拙蛹瘓F首席執行官丁祖昱說。

一線城市豪宅市場日漸萎靡時,以杭州、南京為代表的熱點二線城市卻有持續發力之勢。其中,杭州2018年豪宅成交623套,較2017年漲21%?!暗圆患?016年豪宅成交套數的一半,市場明顯縮水?!睒I內人士表示。

從成交結構看,大面積、多室戶住宅占比高且在提升,獨棟別墅則日漸滯銷。據克而瑞監測北、上、廣、深、杭5個城市近3年數據,普通住宅和公寓四房成交優勢明顯,常年占據成交主力地位。

而一、二房及復式產品成交熱度逐漸減弱,別墅市場中經濟型別墅產品接受度顯著提升,疊加別墅成交持續走高,價格相對最高的獨棟別墅成交比重則持續處在下降通道。

市場“遇冷”,二手市場的豪宅也降價出售。安居客監測數據顯示,上海陸家嘴世茂濱江花園近20套豪宅以遠低于市場的價格拋售。該片區掛牌均價為9.03萬元/平方米,目前拋售最低價為7萬/平方米,每套低于市場價100萬到200萬不等。

因流通性阻滯,目前部分城市豪宅市場已出現庫存上升的壓力。據克而瑞數據,廣州庫存總量在2017年3月降至最低點后逐漸上漲,至2018年12月底庫存增至1166萬平方米,較低點增長53%;而深圳復式、五房及以上產品嚴重滯銷。

<艾衛衛p>“供應量方面豪宅是呈萎縮狀態的,而供應量決定成交量?!?克而瑞北京機構高級分析師崔秀程告訴第一財經。其次,受市場下行大環境影響,房產增值作用下降,高凈值人群的觀望情緒開始變濃,其更注重現金流的持有而不是換成較難變現的豪宅。

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